Locação comercial e a inviabilidade da extensão da cláusula de renúncia à indenização pelas benfeitorias às acessões

03/05/2024 às 18h51

Essa semana vamos tratar de mais uma relevante discussão para o Direito Imobiliário, mais especificamente para os Contratos de Locação não Residenciais, conforme o disposto no Recurso Especial Nº 1931087 - SP (2020/0197326-9) que teve como propósito recursal, definir se a cláusula de renúncia às benfeitorias constante no contrato objeto da locação poderia ser estendida às acessões.

No caso dos autos, as partes firmaram contrato de locação de um imóvel, pelo período de 21/01/2013 a 20/01/2021, para a instalação de uma academia. No parágrafo único da cláusula sexta do contrato de locação, havia previsão de que, ao término da locação, as adaptações ou benfeitorias realizadas pelo locatário deveriam ser desfeitas às suas expensas, se a locadora assim solicitasse, sob pena de serem integradas ao imóvel, sem qualquer direito a indenização ou retenção.

O locatário, por sua vez, havia construído uma nova estrutura no local para facilitar suas operações. Segundo o laudo pericial apresentado no processo, o investimento totalizou R$ 1.165.881,42. No entanto, o recorrente foi impedido de iniciar suas atividades devido às irregularidades constantes no imóvel que resultaram na recusa do alvará de funcionamento. Como resultado da recusa do alvará, o locatário informou ao locador que suspenderia o pagamento do aluguel até que o imóvel fosse regularizado.

Em virtude do inadimplemento, fora ajuizada uma ação de despejo, com o objetivo de que o locatário deixasse o local que, em resposta, ajuizou uma ação de indenização buscando a compensação pelos danos sofridos. A controvérsia, portanto, reside no seguinte ponto: Se a construção realizada pelo locatário no imóvel poderia ser considerada uma adequação para o exercício de sua atividade, o que excluiria a indenização, ou se deveria ser excluída dessa interpretação, assegurando desta forma o seu direito à compensação.

Analisando-se a situação, fora decidido que a renúncia ao direito de indenização, que tem aplicação restrita às benfeitorias, conforme o artigo 35 da Lei n. 8.245/1991 e da Súmula n. 335 do STJ, não se aplica ao caso. Diante disso, destacou-se a diferença existente entre acessão e benfeitoria, sendo a última um melhoramento realizado em coisa já existente, da qual é, portanto, acessória.

Assim, na referida decisão, entendeu-se que a acessão em um imóvel, que consiste na construção, não pode receber o mesmo tratamento de uma benfeitoria, sendo, por esta perspectiva, inviável estender a previsão contratual de renúncia à indenização por benfeitoria também à acessão, especialmente porque o art. 114 do CC determina que "os negócios jurídicos benéficos e a renúncia interpretam-se estritamente".

Pode-se inferir dos autos que a obra realizada pelo locatário configurou uma acessão - e não uma mera benfeitoria, até porque o valor por ele investido no imóvel alcançou um montante elevado, que supera o senso comum para uma simples adequação do bem para suas atividades.

Diante de tais fundamentos, foi reformado o acórdão recorrido, com o restabelecimento da sentença, reconhecendo-se o direito à indenização pela acessão promovida pelo então locatário no imóvel.

Por fim, não restam dúvidas sobre o direito de indenização do locatário quando no caso concreto ficar caracterizada uma acessão, que não implica em qualquer renúncia a direito, eis que manifestamente, segundo entendimento do STJ, não se confunde com mera benfeitoria no imóvel.