Tema sempre importante e que merece destaque em nossa coluna, consiste na polêmica envolvendo a frustração de leilão de imóvel e a impossibilidade de restituição de valores. O caso trata de  Agravo Interno no Recurso Especial nº 2542839 - SP (2023/0457320-0) que foi apreciado pelo Ministro Marco Aurélio Bellizze do STJ, em uma ação de indenização por danos materiais relacionada a um contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, garantido por alienação fiduciária.

O devedor não conseguiu purgar a mora, e os leilões realizados não tiveram sucesso. Como resultado, o banco adjudicou o imóvel, extinguindo a dívida. Alegações de violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 foram analisadas, mas segundo a decisão, o acórdão recorrido está em consonância com o entendimento da Corte Superior.

Diante disso, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou a decisão de que, após o leilão de um imóvel devido à inadimplência do financiamento (conforme previsto na Lei 9.514/97), se o bem não for vendido, o mutuário (devedor) não tem direito à restituição dos valores. No caso em questão, o Banco Santander adquiriu a propriedade do imóvel, consolidando a extinção da dívida.

A Corte Superior sustenta que, 'se o segundo leilão do imóvel não obtiver sucesso, a dívida é compulsoriamente extinta, e as partes contratantes são liberadas de suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário', conforme consta no acórdão.

Nesse contexto, o devedor fiduciante é aquele que, ao adquirir um imóvel por meio de financiamento, oferece o próprio bem como garantia. Caso ocorra inadimplência, o credor fiduciário (geralmente um banco) pode promover a execução da dívida por meio de leilões públicos. Se esses leilões não resultarem na venda do imóvel, a propriedade é consolidada em favor do credor, extinguindo a dívida.

Em 2023, a 32ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP) já havia decidido que o devedor fiduciante não tem direito a indenização pela diferença entre o valor do imóvel e o montante da dívida, acrescido das despesas relacionadas à consolidação da propriedade pelo credor fiduciário, neste caso, o Banco Santander.

O STJ manteve essa decisão, reafirmando que, na ausência de compradores nos leilões, a propriedade do imóvel é transferida ao credor, extinguindo a dívida e as obrigações contratuais.

Isso porque, de acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), expresso no Recurso Especial (REsp) n. 1.654.112/SP, tendo por relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, a seguinte regra se aplica: “Se o segundo leilão do imóvel não obtiver sucesso, a dívida é compulsoriamente extinta, e as partes contratantes são liberadas de suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário.”

Essa interpretação tem como base o instituto da alienação fiduciária, previsto na Lei n. 9.514/97, de modo que, se o devedor não conseguir quitar a dívida, o imóvel é levado a leilão, e caso não haja compradores no segundo leilão haverá a consolidação da propriedade em favor do credor, momento em que a dívida será considerada extinta e as obrigações contratuais encerradas.