Embora o instituto da usucapião não seja novidade para ninguém, a evolução da sociedade e o aumento da população nas zonas urbanas têm intensificado a organização em condomínios edilícios. Esse tipo de condomínio é caracterizado pela existência de partes exclusivas e partes comuns.

Diante desse cenário, surgiram diversos questionamentos sobre a aplicabilidade da usucapião em áreas comuns de condomínios edilícios. Será possível usucapir áreas de uso comum? Existem duas correntes de pensamento sobre o tema.

A minoritária entende ser juridicamente possível usucapir áreas comuns, desde que a área objeto da usucapião tenha acesso restrito ao usucapiente e não sirva aos demais condôminos. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) aprovou o enunciado 247 da III Jornada de Direito Civil, afirmando que “no condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área ‘comum’ que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao ‘uso comum’ dos demais condôminos.”

No entanto, a corrente predominante entende que é impossível usucapir área comum, pois ela é insuscetível de posse exclusiva. Qualquer posse exercida pelo usucapiente não passaria de mera tolerância. Nesse sentido, o pedido seria considerado juridicamente impossível, faltando interesse de agir do autor, ou seja, as áreas comuns, por norma cogente, são inalienáveis separadamente da unidade autônoma e não podem ser usadas com exclusividade por um dos condôminos, razão pela qual não podem ser usucapidas por um contra os demais (RTJ 80/851; RJTJSP 129/266, 180/43 e 204/15; RT 734/343 e 753/236).

Diante disso, em julgado recente, houve improcedência de uma ação de usucapião que buscava a aquisição de um terraço privativo em um edifício localizado em Copacabana. O juízo entendeu que a área disputada era comum ao condomínio e, portanto, não poderia ser objeto de usucapião (processo sob nº 0835970-20.2023.8.19.0001).

A ação foi movida por um condômino que alegou ter adquirido direitos sobre o terraço ao comprar um apartamento no edifício. O autor afirmou que o terraço era de uso exclusivo de sua unidade e que, após iniciar reformas no local, foi impedido pelo síndico do condomínio, que considerou a área como parte comum do edifício.

Os réus, compostos pelos proprietários dos demais apartamentos e pelo condomínio, contestaram a ação alegando que o autor não detinha a posse legítima do terraço, tendo em vista que sempre foi considerado área comum do prédio. Eles argumentaram ainda que o autor não era o proprietário tabular dos apartamentos, mas sim, um devedor fiduciante, sem legitimidade para pleitear a usucapião.

Na decisão, o juízo salientou que, de acordo com o instrumento de constituição do condomínio e a legislação pertinente, o terraço consiste em área comum e, portanto, insuscetível de usucapião. Além disso, destacou que o autor, sendo um devedor fiduciante, não possui os direitos de propriedade necessários para a reivindicação.

Na sentença também fora consignada a questão da legitimidade ativa do autor, esclarecendo que, embora ele possua um direito real de aquisição sobre o imóvel, isso não lhe confere automaticamente o direito de reivindicar a propriedade de áreas comuns do condomínio.